Недоверие покупателей к строителям: вечная история? 

Сегодня мы подводим итоги очередного нашего опроса, который бы посвящен покупке жилья в строящихся домах. Мнения горожан разделились. Но большинство почти 50% не хотят связываться с новостройками. Почему это произошло и что может измениться в ближайшем будущем? На эти вопросы отвечают наши эксперты.

Но сначала несколько слов о самом опросе. Вопрос был очень простой –готовы ли вы купить квартиру в строящемся доме? И вот результаты.

Как видите, только 13% горожан готовы безоговорочно доверить свои сбережения строителям. Почти 26% видимо лучше ориентируются в реалиях рынка недвижимости и готовы заключать договор только в том случае, если он оформлен в соответствии с ФЗ-214. Еще 19% готовы пойти на риск, но только в том случае, если дом почти построен. Оставшиеся 50% категорически против новостроек.

Чем вызваны подобные результаты? В этом виноваты сами строители или исключительно общие кризисные явления? На этот и другие вопросы ответят наши эксперты: заместитель заведующего адвокатской фирмой "Юринформ Центр" Александр Петренко и председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.

Павел Созинов: «Конечно, кризис сильно повлиял на предпочтения покупателей. Они стали более внимательно относиться к договорам с застройщиками, нанимать юристов, корректировать условия покупки. Но сказать, что 50% не готовы покупать на первичном рынке нельзя – наоборот квартиры-студии по-прежнему раскупаются еще на нулевой стадии строительства, несмотря на риски, но вместе с тем активизируется спрос и на двухкомнатные-трехкомнатные квартиры.

Реальным показателем стабилизации положения на рынке является готовность клиентов вкладываться в жилье уже на стадии нулевого цикла. Хорошо раскупаются квартиры площадью от 70 кв. м. Сегодня хорошо идут продажи на первичном рынке в мега-проектах на окраинах, где стоимость квадратного метра занижена и не превышает 50 000 рублей. В будущем возможно снижение спроса на периферию - реализуемые там проекты с повышением степени готовности растут в цене и, соответственно, становятся менее интересными для потребителя».

Александр Петренко: «Прежде всего, виноваты сами строители: применение обходных схем закона (предварительные договоры), долгострои, попытки дополнительных поборов дольщиков (остекление по завышенным ценам, откровенный шантаж при схемах предварительных договоров – не доплатите, продадим квартиру другим, а вам просто вернем деньги), не качественное выполнение работ, и не уважительное, а во многих случаях - просто хамское, отношение к людям (конечно, после того, как они принесли свои деньги)».

Каковы перспективы строительного рынка? Изменится ли отношение горожан в ближайший год?

Павел Созинов: «Для того, чтобы изменилось отношение к покупкам, должны сойтись масса факторов – устойчивый рост зарплат, доступность кредитов для населения, готовность строителей использовать ФЗ-214. Что касается кредитов, то больше половины населения хотело бы их использовать для улучшения своих жилищных условий, а реальная возможность их взять есть лишь у 15-20%. На первичном рынке появились обходы 214 закона. Сегодня несмотря на то, что почти треть компаний работает по 214 закону, есть те подрядные организации, которые предлагают у тех же застройщиков, которые казалось бы работают по 214 закону, квартиры по бартеру. На сегодняшний день в полном соответствии с 214-ым законом в Петербурге строят около трети домов. Некоторые компании продолжают использовать схемы, при которых договор с заказчиком заключается на одну сумму, а платеж производится подрядчику по другой, меньшей цене, что является дополнительным риском для покупателя».

Александр Петренко: «Думаю, перспективы есть. Уже то, что количество строек, на которых применяется 214-й закон, за последнее время существенно выросло, внушает надежду. Да и отсутствие покупательной способности само по себе приведет к исчезновению с рынка нерадивых застройщиков, а оставшиеся будут вынуждены существенно изменить свое отношение к дольщикам. Если этого не произойдет, то критический настрой горожан безусловно повлияет и на положение отдельных компаний, а может и на рынок в целом. Смотрите, как получается. Например, накопилось у горожан критическая масса претензий к одной строительной компании, и перестали люди покупать у нее квартиры, несмотря на то, что эта компания крупнейшая в городе, и пользуется поддержкой властей. Накопится такая критическая масса по отношению ко всему строительному рынку Санкт-Петербурга – этот рынок прекратит свое существование в том виде, в каком он существует сегодня». Должны ли предпринять какие-либо меры сами строители для изменения ситуации? Если да, то какие? Смогут ли они это сделать или каждый будет сам за себя?

Павел Созинов: «Застройщики будут пересматривать свои проекты – менять метраж и планировку квартир. Еще одним важным шагом является восстановление ипотеки, как следствие того, что люди снова готовы брать кредиты и не боятся массовых сокращений или дефолтов. Если во время кризиса в качестве альтернативы ипотеки застройщики предлагали длительные и часто беспроцентные рассрочки, то в настоящее время вновь активизировались ипотечные программы банков. Еще в начале 2010-го займы на строящееся жилье под залог прав требования или под залог имеющейся недвижимости предлагали лишь несколько банков, сегодня уже можно выбирать из десятка программ».

Александр Петренко; «Что касается позиций самих строителей, то думаю, что строители должны предпринять меры для изменения ситуации, и вполне смогут это сделать. Но действовать каждая строительная компания будет самостоятельно, и своим способом. Кто-то начнет соблюдать закон, уважать дольщиков и соблюдать сроки строительства. Кто-то вообще откажется от привлечения денег дольщиков, будет строить на свои или кредитные средства, и продавать уже готовые квартиры. А кто-то предпочтет даже обанкротиться, но не изменить своего отношения к соблюдению законодательства, и правам дольщикам. Думаю, изменить отношение получится, но потребует времени – зарабатывается репутация долго, а утрачивается стремительно».

Как видите, позиции наших экспертов в чем-то похожи, особенно в той части, которая касается отношения самих строителей к покупателям квартир в новостройках. И это вполне нормально – ведь давно прошли времена, когда с рынка фактически сметались квартиры в строящихся домах еще на стадии котлована. Хочешь, не хочешь, а строителям просто придется как-то перестраиваться, если они хотят выжить и вновь завевать доверие горожан. А что же думают сами строители и какие меры собираются предпринять?

С этим вопросом мы обратились к вице-президенту СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», депутату Законодательного Собрания СПб Алексею Белоусову. Вот что он нам ответил: «В настоящее время вопрос повышения доверия к строительным компаниям особо актуален в Санкт-Петербурге. Серия скандалов с рядом недобросовестных застройщиков в нашем городе понизила уровень доверия дольщиков, что подтверждается относительно небольшим объемом продаж в среднем по рынку. В первую очередь это отразилось на компаниях, не имеющие высокого уровня доверия среди покупателей строящейся недвижимости. При этом большинство крупных застройщиков, которые входят в СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», сохранили свои позиции. Тем не менее эта ситуация не может не волновать строительное сообщество. Именно поэтому деятельность недобросовестных застройщиков на строительном рынке Санкт-Петербурга, результатом которой становится появление обманутых дольщиков, неоднократно обсуждалась Правительством Санкт-Петербурга и в саморегулируемых организациях, в частности в СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга».

Весной этого года губернатор Санкт-Петербурга Валентина Ивановна Матвиенко дала поручение подготовить региональный законопроект, который бы обеспечил максимальную защиту участников долевого строительства. СРО НП «Объединение строителей СПб» на протяжении полугода занималась разработкой концепции и текстом законопроекта, на основе которого был также разработан проект Федерального закона. В ближайшее время его планируется вынести на рассмотрение Государственной Думы РФ. В соответствии с региональным законопроектом предполагается создание фонда, куда строительные компании, работающие на рынке жилой недвижимости, будут отчислять 2-2,5% средств от реализации квартир в строящихся домах.

В законопроекте предусмотрены механизмы выделения средств для того, чтобы решить проблему дольщиков. Средства фонда – по решению наблюдательного совета и правления, могут быть потрачены на завершение строительства объекта недвижимости, выплаты денежных средств, погашению ипотечного кредита или его части и др. Новый закон повысит безопасность участников долевого строительства и станет гарантом завершения строек. Мы все заинтересованы в том, чтобы очистить строительную отрасль от недобросовестных компаний и пользоваться кредитом доверия жителей Санкт-Петербурга».

Ну что же, планы строительного сообщества, по крайней мере, со слов Алексея Белоусова звучат оптимистично. Хотелось бы одного - чтобы они побыстрее воплотились в жизнь. Пока же обстановка на рынке не такая радужная и многие строительные фирмы до сих работают по обходным договорам вместо исполнения ФЗ-214. Тем самым они ставят под удар и своих клиентов. Возможно, прежде чем говорить о новых законах, строительному сообществу стоило бы позаботиться о том, чтобы работали хотя бы уже действующие законы. В противном случае, число обманутых дольщиков будет расти, а доверие к рынку снижаться.

Сергей Уткин,